东至县物业管理暂行办法

  • 时间:2018-11-28 08:17 编辑: 来源: 阅读:1285
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摘要:第一章  总  则     第一条  为加强物业管理活动,规范市场秩序,提高物业服 务水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众生 活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《

第一章  总  则

 

    第一条  为加强物业管理活动,规范市场秩序,提高物业服

 

务水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众生

 

活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管

 

理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规,结合我县实际,

 

制定本暂行办法。

 

    第二条  本办法适用于我县行政区域范围内的物业管理活

 

动。

 

    第三条  物业管理工作应当坚持“条块结合、以块为主、属

 

地管理”的原则,遵循“业主自治、专业服务与依法监管相结合”

 

的原则。理顺物业管理与社区之间的关系,充分发挥社区基层组

 

织和业主自治组织的重要作用。

 

第二章  物业管理工作机制

 

    第四条  建立健全“县、乡镇、社区”三级管理体制,实行

 

房地产行政管理部门强化监管、乡镇政府具体负责、社区居委会

 

积极协助、各职能部门密切配合的物业管理工作运行机制,推行

 

社区居委会、业主委员会与物业服务企业“三位一体”的社区物

 

业管理模式。

 

   (一)县住房和城乡建设委员会是全县物业管理的行业主管部门

 

县房管局具体负责实施行业管理工作。主要职责:负责研究制定本

 

地物业管理规章制度;监管本地及外来物业服务企业资质和物业专

 

项维修资金;制定检查考核标准;组织开展达标创优活动;建立物

 

业服务企业信用档案;落实开发项目物业设施配套;组织从业人员

 

岗位培训;指导监督物业管理招投标等工作。县规划部门要加强新

 

建物业的公共配套设施、市政基础设施、物业管理服务设施的规划

 

管理,保障物业交付使用后物业管理的顺利进行。县物价、民政、

 

城管、环保、工商、公安(消防)等有关职能部门及供水、供气、

 

环卫、供电等专业单位应当结合各自职能和职责分工,密切配合,

 

齐抓共管,共同做好物业管理的有关工作。

 

   (二)物业所在乡镇政府设立物业管理办公室,具体负责辖

 

区内物业管理活动的监管工作。主要职责:贯彻执行物业管理有

 

关法律、法规和政策;对物业服务企业进行指导和监督;负责物

 

业专项维修资金使用初审、现场核实并组织实施;负责老旧小区

 

综合整治的组织实施;负责指导业主大会和业主委员会的成立及

 

备案工作;指导、监督辖区内物业服务企业按照物业服务合同履

 

行义务;受理物业管理活动中相关投诉,调解物业管理中的纠纷,

 

负责社区居委会、业主委员会、物业服务企业联席会议的召集;

 

负责社区物业管理日常考核工作等。

 

   (三)社区居委会应确定具体人员,做好物业日常管理工作。

 

主要职责:协助乡镇政府物业管理办公室组织辖区内业主大会和

 

业主委员会选举、改选、换届工作;协助乡镇政府物业管理办公

 

室指导、监督业主委员会的日常活动;帮助物业服务企业解决在

 

物业合同履行中遇到的困难和问题;及时协调处理矛盾纠纷和相

 

关投诉;指导督促小区物业管理工作,维护社区居民的合法权益。

 

 

第三章  前期物业管理

 

 

    第五条  新建物业建设单位在预(销)售前必须落实前期物

 

业管理,制定前期物业管理方案及临时管理规约,其中 3 万平方

 

米以上的建设项目原则上通过公开招标方式选聘前期物业服务企

 

业,3 万平方米以下规模较小的建设项目,征询所在社区居委会

 

意见后,经县房管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资

 

质的物业服务企业。前期物业服务等级、收费项目和收费标准等

 

内容应纳入物业销售合同,临时管理规约由物业买受人在签订物

 

业销售合同时一并签字确认。

 

    前期物业服务合同作为物业买卖合同附件,对物业买卖双方

 

和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限,

 

约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同

 

生效时,前期物业服务合同终止。

 

    第六条  建设单位应当邀请前期物业服务企业提前介入项

 

目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质

 

量控制、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。

 

建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物

 

业服务企业参与。

 

    第七条  房地产开发项目建设单位应与县房产部门签订开

 

发建设合同,开发合同中应载明住宅小区的配套设施、设备及公

 

共设施情况。经规划部门批复的方案总平面图明确注明每栋物业

 

楼号、物业服务用房和公共配套设施、设备的名称、地点后,在

 

物业入口处用指示牌明示。

 

    在规划、设计房地产开发项目时,住宅小区规划设计应充分

 

考虑居住安全,实施封闭管理,统一配置单元防盗设备和智能监

 

控设备。建设单位必须按照规定指标统筹规划、合理布局共用配

 

套设施和物业服务设施:

 

   (一)新建房地产开发项目,应当根据规划总建筑面积,按

 

比例无偿提供物业服务用房,并由规划、国土资源部门将其纳入

 

国有土地出让前置条件。其中:规划总建筑面积在 5 万平方米以

 

下的,按照不少于 100 平方米配置;5 万平方米以上 25 万平方米

 

以下的,按照不少于 2‰配置;25 万平方米以上的,超过部分按

 

1‰的标准配置。

 

   物业服务用房应当是独用成套房屋,具有独立的使用通道,配备

 

水、电、卫、通讯等基础设施,进行必要装饰,具备办公条件。位

 

置应设在住宅区中心区域或主出入口附近。储藏室、值班室、警卫

 

室等不得作为物业服务用房。

 

    建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和

 

面积,纳入建设配套项目计划,与建设项目同步交付使用。规划部

 

门要在建筑工程规划许可证中注明物业服务用房的位置和面积。房

 

产部门要对物业服务用房独立测量、计算面积(其面积不计入公摊

 

的公用建筑面积内)。

 

    物业服务用房所有权归物业管理区域内的全体业主共有,用

 

于物业服务活动,任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作

 

他用。

 

   (二)小区活动用房和公共停车库以及环卫等相关配套设施

 

应根据小区分布情况、建设规模,依据国家及地方相关规定以及

 

方便物业服务的原则进行配置建设。

 

    第八条  房地产开发项目规划配建的幼儿园、菜市场、社区

 

服务用房、垃圾中转站等公用配套设施,应当纳入国有土地出让

 

条件,与主体工程同步建设、同步交付,在竣工验收备案合格后,

 

移交给相关行政主管部门。规划用于停放汽车的机动车位、停车

 

场不得销售,专项用于小区停车,一并纳入国有土地出让条件。

 

    第九条  住宅小区物业管理应按照基础设施条件的不同,建

 

立健全不同的管理模式,实行分类管理。

 

    新建小区一律实行综合性、专业性的物业管理,根据小区规

 

模选聘具有相应资质的物业服务企业从事物业管理;基础设施不

 

完善、管理不规范的小区,要强化考核监督、采取奖罚并举的方

 

式,规范运作。失地农民安置房小区(含廉租房小区),按小区规

 

划配建商业用房总建筑面积 10%的标准,配置物业服务经营性用

 

房,产权属政府所有,其经营所得用于补贴小区物业服务及管理

 

养护费用的不足,由当地乡镇政府成立物业服务中心,提供保洁、

 

保绿等基本服务;无人管理的旧住宅区或零星建筑,统一纳入社

 

区管理,由社区成立物业服务工作站,统筹做好小区清扫保洁等

 

基本物业服务,具体由乡镇人民政府会同县住房和城乡建设委员

 

会制定。

 

    第十条  社区居委会要协助乡镇物业管理办公室按照行政

 

组织和业主自治相结合的原则和规定的程序,建立健全业主委员

 

会制度。业主委员会的组成人员,原则上从社区居委会(业主)、

 

物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐。业主委

 

员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业

 

服务合同、监督实施管理规约、协调处理矛盾纠纷等工作,同时

 

积极配合和支持社区居委会的工作。

 

    首次业主大会、业主委员会的选举经费由原建设单位承担,

 

业主委员会换届、改选所需经费及日常工作经费,其筹集、管理

 

和使用办法由所在社区居委会与业主委员会共同确定。

 

    业主委会员会成立前或集体换届期间,由乡镇政府指定社区

 

居委会代为履行业主委员会的职责,确保工作正常运转。

 

 

  第四章  物业管理服务与收费

 

 

    第十一条  物业服务企业应当按照国家规定,具备相应的资

 

质。从事物业服务的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

 

    第十二条  物业服务企业要按照物业服务合同约定,做好物

业的综合管理服务、公共区域卫生保洁、园林绿化养护与管理、

 

机动车辆进出及停放管理、公共秩序维护及安全防范管理、排水

 

排污等市政基础共用设施维护、公共照明维护等方面的基本服务。

 

物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。各

 

部门各单位要尽力扶持物业服务企业的发展。

 

    第十三条  物业服务合同期限届满前 3 个月,物业服务企业

 

应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物

 

业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业服务

 

企业。物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的,原

 

物业服务企业应当在合同终止之日起 10 日内,向业主委员会移交

 

相关资料和财物。

 

    业主大会新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将相关资

 

料和财物移交新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新

 

选聘的物业服务企业做好物业服务交接工作,不得以任何纠纷等

 

理由拒绝移交。物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物

 

业管理区域、停止物业服务。

 

    完善物业服务企业的准入和退出机制。提前解聘物业服务企

 

业,由业主委员会组织实施,未成立业主委员会的由物业管理行

 

政主管部门会同所属社区居委会组织实施。

 

    第十四条  住宅物业服务的收费应当遵循合理、公开以及费

 

用与服务水平相适应的原则,必须根据业主委员会委托的物业管

 

理事项,明确服务项目、内容,在物价、物业管理主管部门制定

 

的指导价范围内,经物价部门审定后确定,严格执行收费许可证

 

制度,亮证收费。物业服务企业必须在服务区域内张榜公示物业

 

服务内容、标准以及收费项目和收费标准,接受业主委员会和广

 

大业主的监督。

 

    第十五条  业主入住前发生的物业服务费用,由建设单位全

 

额承担;业主入住后发生的物业服务费用,由业主全额承担。已

 

交付物业因业主原因暂未入住的,物业服务费用应全额交纳。物

 

业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务

 

费用。业主在县房管部门办理物业转移登记时应出示物业服务企

 

业开具的物业交接清单。

 

    第十六条  业主、物业使用人装饰装修房屋的,物业服务企

 

业可按规定标准收取一次性装饰装修垃圾清运费。

 

    第十七条  物业服务区域内,供水、供电、供气、通信、有

 

线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受

 

委托代收的,双方应当签订有偿服务合同,但不得向业主收取手

 

续费。

 

    第十八条  物业服务企业应当严格履行物业服务合同中有

 

关服务质量的约定,为业主提供质价相符的服务。物业服务企业

 

每年不少于两次向全体业主在公示栏公布物业服务资金的收支和

 

使用情况。

 

    第十九条  业主、物业使用人不按规定或合同约定交纳物业

 

服务费的,社区居委会、业主委员会应当督促其限期交纳,可在

 

本物业区域内通报业主或物业使用人缴纳物业服务费用情况。逾

 

期仍不交纳的,物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。

 

 

第五章  物业的使用与维护

 

 

    第二十条  物业服务企业应当对业主装饰装修房屋进行指

 

导和监督。业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物

 

业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和

 

注意事项告知业主或者物业使用人。

 

    二十一条  物业使用中禁止下列行为:

 

   (一)拆改房屋承重结构;

 

   (二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

 

   (三)违法搭建建筑物、构筑物;

 

   (四)擅自改变房屋用途或外貌,影响他人生活、工作或市

 

容环境;

 

   (五)违反规定摆摊设点、占道经营;

 

   (六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

 

   (七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、

 

张贴宣传品;

 

   (八)违反规定停放自行车和机动车辆;

 

   (九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,

 

排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪音;

 

   (十)法律、法规和规章禁止的其他行为。

    违反上述规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有

 

权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时

 

报告社区居委会及乡镇政府,由乡镇政府会同有关行政职能主管

 

部门依法予以制止或者处理。

 

    小区任意搭建、擅自封闭开门开窗、挤占消防及公共通道、

 

破坏房屋结构、改变建筑立面、侵占公共绿地等违法违规行为纳

 

入主城区违法建设依法查处范围。

 

    第二十二条  小区商业用房从事经营活动的,涉及小区环

 

境、噪音以及影响其他业主利益的,应取得环保、卫生等相关部

 

门批准和相关业主同意后方可经营。住宅用房严禁改为餐饮、旅

 

馆、棋牌室等使用用途,储藏间、车库严禁改为住宅使用。

 

    第二十三条  物业维修、更新、改造费用按照下列规定承担:

 

   (一)保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、

 

改造费用,由业主承担。

 

   (二)保修期满后物业共同部位和共用设施设备的日常运

 

行、维护费用,在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新、

 

改造费用,在专项维修资金中列支,根据受益对象,由本幢、本

 

单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业

 

建筑面积的比例承担;

 

   (三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、

 

更新费用由责任人承担。

 

    第二十四条  物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相

 

邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维

 

修、更新造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责修复

 

或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、

 

自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

 

    第二十五条  供水、供电、供气、供热、有线电视等单位,

 

应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的

 

责任。委托物业服务企业代为维修、养护的,应当签订委托合同,

 

并支付相应的维修、养护费用。

 

    第二十六条  物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使

 

用后,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担

 

物业的保修责任。保修期范围内出现责任,拖延至保修期外维修

 

或维修拖延至保修期外的,建设单位应继续承担保修责任。

 

 

第六章  奖惩措施

 

 

    第二十七条  建立物业服务考核制度。依据考核办法,进行

 

年度考核。政府设立奖励基金,对管理服务好的物业服务企业予

 

以表彰奖励;对物业服务企业管理混乱、经营不善、损害业主利

 

益的,严格按照相关法律法规进行处罚,情节严重的限期整改,

 

在未达到合格前,不得参加物业管理招投标活动。

 

    第二十八条  对住宅小区自治管理优秀的业主委员会和所

 

在社区居委会给予工作经费补助。

 

    第二十九条  建设单位、物业服务企业、业主及物业使用人

 

违反物业管理相关法律法规及本暂行办法规定的,由相关行政执

 

法部门依据有关法律法规予以处罚。

 

 

第七章  附则

 

 

    第三十条  本暂行办法由县房地产管理局负责解释。

 

    第三十一条  本暂行办法自发布之日起施行。


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